Ci-après, l'avis de l'APE figurant dans le dossier de l'enquête publique.
I - Sur le choix de développement démographique fait par la commune
L’APE ne peut approuver le scénario de développement choisi par la commune qui, au prétexte de renouer avec la croissance démographique, a prévu de sur-urbaniser la presqu’île par la construction rapide et excessive de logements neufs alors même qu’elle possède déjà un réservoir de logements suffisant.
Cette augmentation excessive de la population ne peut que porter atteinte à la qualité de vie des Mandréens et à l’attrait touristique de la commune.
1) Choix d’un scénario de développement non justifié, incohérent au regard l’évolution démographique de la commune :
En effet, alors que l’évolution démographique tendancielle annuelle de la commune de St-Mandrier est estimée à – 0,86 %, le projet de PLU choisit d’adopter le scénario de développement le plus important, basé sur l’indice de prévision de croissance du département du Var qui est de + 0,50 % (celui de la Métropole étant de 0, 14%).
Ce choix est donc en contradiction avec l’évolution démographique réelle de la commune de St Mandrier, qui contrairement au département du Var dans son ensemble, enregistre une décroissance continue de la population depuis 1999, avec un solde migratoire et une variation de la population sédentaire négatifs. Cela alors que le P.O.S. en vigueur était déjà depuis 1992 en mesure de répondre aux prétendus besoins en logements.
L’objectif de renouer avec la croissance démographique ne justifie donc pas un tel choix de développement, qui est disproportionné sur une commune déjà très fortement urbanisée (en particulier sur la partie civile de la commune où sont concentrés les projets immobiliers), où les terrains militaires interdits d’accès et non soumis aux PLU pour les équipements nécessaires à la Défense occupent près de la moitié du territoire et du linéaire côtier.
2) Une estimation surdimensionnée du besoin en logements :
Ce scénario retenu par le PLU prévoit l’augmentation de la population à 382 habitants supplémentaires d’ici 2030, ce qui définit pour St Mandrier un besoin d’environ 200 à 210 logements supplémentaires, quelle que soit l’hypothèse retenue pour la taille moyenne des ménages, actuelle (stable depuis 2008) ou estimée pour 2030.
Mais la commune majore encore ce chiffre pour atteindre l’objectif de 750 logements, compris dans les grands projets immobiliers planifiés par le PLU. Soit une augmentation de 1425 habitants supplémentaires, c’est à dire environ 25% de la population municipale actuelle (cf. Rapport de présentation page 122)
Ce développement étant estimé uniquement sur la partie civile de la commune, soit sur seulement 2,7 km² déjà très fortement urbanisés sans prendre en compte les ouvertures à l’urbanisation en terrain militaire qui autorisent dorénavant l’implantation de logements.
Et sans véritable estimation des possibilités de densification et de la capacité résiduelle du tissu urbain existant, qui ne sont pas évaluées précisément.
A l’échelle de la commune, cette augmentation de l’urbanisation est considérable (4 fois plus que la prévision moyenne de croissance du Var pourtant choisie en référence) sans rapport avec l’évolution démographique véritable de la commune : elle est totalement surévaluée au regard des contraintes et de la capacité d’accueil de la commune.
D’autant que St Mandrier a déjà atteint les limites de sa capacité d’accueil puisque le parc de logements existant offre déjà une capacité potentielle d’accueil très importante, d’au moins 9876 habitants si on inclut le potentiel des 217 logements vacants et des 2391 résidences secondaires susceptibles de se transformer en résidences principales.
Pour justifier son choix de développement démographique, la Commune invoque son déficit en logements sociaux, certes conséquent du fait des carences de sa politique urbaine en la matière depuis 2001. Déficit qu’elle a cependant commencé à réduire par la préemption urbaine ou la création de petites unités au sein du tissu urbain ce qui, au regard des contraintes foncières incontournables de la commune, lui vaut depuis des années d’être dispensée de pénalités.
C’est cette politique urbaine qui doit être poursuivie : la commune de St-Mandrier doit « faire » avec son petit territoire en quasi insularité et respecter ses équilibres. Elle n’a pas vocation à loger la population de TPM ni à attirer des populations supplémentaires en consommant encore les espaces naturels déjà fragilisés par leur faible superficie et leur morcellement sur la presqu’île.
II - Sur l’application de la loi Littoral et la préservation des espaces naturels sensibles :
Le projet de PLU ne fait pas mention du périmètre de préemption des espaces naturels sensibles au titre de la TDENS, ni du périmètre des priorités d’achat du Conservatoire du Littoral établi en collaboration avec la commune.
Il ne fait pas mention du classement de l’ensemble du territoire de la Presqu’île classé périmètre sensible par arrêté ministériel du 24/11/75 mentionné dans le POS.
Il ne prend pas suffisamment en compte, dans ses objectifs et ses orientations, le caractère exceptionnel de la commune de St Mandrier sur la presqu’île.
Il ne fait pas suffisamment la part entre les espaces naturels militaires et civils, et n’est de ce fait pas en mesure d’évaluer correctement les impacts du développement urbain prévu sur les espaces naturels civils et sur leur fréquentation.
1) Les coupures d’urbanisation :
Le Rapport de Présentation mentionne deux (ou « plusieurs ») coupures d’urbanisation, mais seule la coupure Lazaret Renardière est nommée. Elles ne sont précisées et délimitées ni dans le plan de zonage, ni dans le Rapport de présentation.
Trois importantes coupures d’urbanisation sont pourtant reconnues sur la commune : celle de St Elme/Asile, entre les communes de La Seyne et de St Mandrier ; celle du Lazaret Renardière entre Pin Rolland du village ; et celle du vallon de Cavalas entre la Corniche d’Or et les installations militaires.
Le PLU doit les identifier et les préciser.
2) Les zones agricoles :
Le déclassement de la zone Nc du Pin Rolland en zonage 1AUc : Le projet de PLU déclasse en zone à urbaniser la seule zone agricole existante sur la commune qui, pour ce motif, est inscrite dans le périmètre de préemption des espaces naturels sensibles au titre de la TDENS.
Il s’agit d’une friche agricole récente de 3 hectares, encore équipée (anciennes serres) qui offre de bonnes conditions de culture et d’exploitation de par son exposition et sa situation, dont le déclassement n’est pas justifié de façon crédible (sa qualité agronomique serait « atténuée » par la proximité de l’urbanisation) d’autant plus que les Mandréens sont attachés à son maintien.
Les zones agricoles de proximité sont quasi inexistantes sur la commune, et ce déclassement ne peut pas non plus être justifié par la création de quelques nouvelles zones agricoles supplémentaires (tout aussi petites et entourées d’urbanisation) sur les espaces naturels ouverts des sites remarquables.
Cet espace doit être maintenu en zonage agricole Ap. (cf. O.A.P.page 8 - III 2. § 2.3.)
3) Les espaces naturels remarquables :
Comparé au précédent PLU de 2007 annulé par décision de justice, le nouveau projet de PLU reconnaît enfin des espaces naturels et paysagers remarquables sur la commune, matérialisés sur le zonage graphique (Zonages Npr et Apr).
Cependant, la commune semble peu soucieuse de préserver l’intégrité biologique et environnementale des espaces naturels ouverts, pourtant rares et patrimoniaux sur la presqu’île, qu’elle ne reconnaît pas pour leur qualité et leur importance écologique, mais qui sont identifiés par le PLU comme des « réserves foncières » et destinés à une hypothétique vocation agricole.
Certains zonages ou projets d’aménagements impactent fortement les espaces naturels sans véritable mesure des incidences environnementales, et sont parfois incompatibles avec la loi Littoral.
Nous formulerons nos remarques zone par zone :
3.1 Vallon de Cavalas :
3.1.1. Le zonage Apr agricole : ce zonage concerne l’ensemble de l’espace remarquable délimité par l’ex- zone NA du POS. Hormis quelques petites parcelles encore cultivées au Nord et au sud du site, le vallon est en majorité constitué d’un espace ouvert rendu à l’état naturel depuis des décennies, c’est également une zone humide, avec des biotopes nécessaires aux équilibres écologiques de la presqu’île. C’est à ce titre, et non pour son potentiel agricole qu’il a été défini comme un espace remarquable. (cf. jugement TA de Nice du 07/05/2003)
Il participe à une coupure d’urbanisation entre les tissus urbains civils et militaires, qui s’étend de la mer jusqu’aux espaces boisés militaires au Nord et ne peut être considéré par le PLU comme une « réserve foncière ».
Son classement en zone agricole, autorisant sa mise en culture et des constructions liées à l’exploitation du site, seraient un désastre pour le milieu naturel existant, écosystème caractéristique du littoral méditerranéen, nécessaire au maintien de la biodiversité de la presqu’île : Le PLU doit reconnaître le vallon comme une zone humide et comme une coupure d’urbanisation, et le classer en zone Npr.
3.1.2. Zonage 1AUd - OAP de Cépet : Cette ouverture à l’urbanisation impacte le massif boisé de Cépet au Nord, enserre et étrangle le vallon dans l’urbanisation. Elle porte gravement atteinte à la coupure d’urbanisation et aux continuités écologiques entre le massif boisé et le vallon jusqu’à la mer. De plus, elle concentre un important ilot d’urbanisation (environ 200 logements) dans un site enclavé en bout de la commune en limite des espaces militaires interdits aux civils. Son impact sur la fréquentation de la petite plage naturelle de Cavalas (plage de Grave) n’est pas évalué, ni son impact sur l’aggravation des problèmes de ruissellement et de ravinement sur le vallon et sur la plage, inévitable au vu des surfaces imperméabilisées ou artificialisées (70% d’emprise au sol des constructions, seulement 15% d’espaces verts).
La préservation du vallon de Cavalas, seule zone humide de la presqu’île et écrin naturel de la petite plage de Cavalas, impliquerait au contraire que les terrains cédés par la Défense (NDx au POS) y compris le site du parking sud artificialisé mais non urbanisé, soient re-naturalisés et classés en zone Npr, car ils participent entièrement à la coupure d’urbanisation et à l’espace remarquable du vallon.
3.2. Vallon de la Coudoulière :
Le PLU ne fait même pas mention de la valeur écologique du site du Domaine de l’Hermitage qui est pourtant la principale raison de son acquisition par le Conservatoire du Littoral.
3.2.1. Zonages Nc et NP1 de l’arrière plage de la Coudoulière : Ces espaces font partie intégrante de l’espace remarquable/coupure d’urbanisation Lazaret Renardière. Ils sont concernés par le périmètre d’extension du Conservatoire du Littoral qui a demandé la gestion du DPM sur le site.
Ils doivent donc être repérés comme tels sur le plan de zonage et classés en Npr, comme le reste du linéaire côtier Sud
3.2.2. Zonage Apr agricole :
- Sur l’arrière plage de la Coudoulière : l’extension de la zone agricole sur l’ensemble de l’ex zone Nl du POS est incompatible avec le projet d’aménagement du Conservatoire approuvé par une majorité de Mandréens, qui prévoit la préservation de la zone ouverte en prairie. C’est pourquoi ce secteur doit être classé en zone Npr.
- Sur la zone hors POS de la Coudoulière : le classement en zone agricole s’étend sur des parcelles boisées qui sont partie intégrante du massif forestier remarquable de la Renardière qui ne sauraient être classées en zone APr mais doivent bénéficier du zonage Npr de l’ensemble forestier.
Comme pour le vallon de Cavalas, l’espace naturel ouvert, en friche depuis plus de 30 ans participe à l’équilibre écologique de la presqu’île: il est reconnu comme remarquable pour ses qualités paysagères et environnementales et non pour son potentiel agricole qui n’est pas démontré, et qui ne fait l’objet d’aucun projet agricole connu.
L’ensemble de l’espace naturel de la zone hors POS est inclus dans le périmètre des priorités d’achat du Conservatoire du Littoral. Il doit être reclassé en zone Npr remarquable inconstructible.
3.2.3. Zonages UC sur l’espace remarquable de l’ex- zone hors POS :
Ces zonages urbains mitent la coupure d’urbanisation
- Zonage UCd derrière le Domaine de l’Hermitage : notre remarque concerne ce zonage comme le zonage UCb de St Asile :
En effet, ces zonages concernent des parcelles reconnues comme faisant partie intégrante d’espaces naturels remarquables, qui ne peuvent être considérées comme des espaces déjà urbanisés. Leur classement en zone urbaine constituerait un changement de destination du sol et une ouverture à l’urbanisation, incompatible avec la loi Littoral.
Ces zones UC constitueraient de véritables enclaves urbaines au sein même des sites protégés : elles doivent être classés en zone Npr, zonage permettant la restauration et l’extension limitée des quelques bâtiments existants.
- Zonage UCc sur la parcelle B 2229 : cette parcelle boisée fait partie intégrante de l’espace remarquable du vallon de la Coudoulière et de la coupure d’urbanisation du massif forestier Lazaret Renardière, inclus dans le périmètre d’achat du Conservatoire du Littoral. Elle doit être intégralement classée en zone Npr comme l’ensemble du massif.
3.3.4. Zonage UBd chemin des roses : ce zonage crée un ilot densifié d’urbanisation entre le site remarquable de la Coudoulière et le quartier résidentiel pavillonnaire de la Coudoulière, à proximité immédiate du Domaine de l’Hermitage : Il est incohérent avec la qualité du site et autorise une urbanisation surdimensionnée avec le tissu urbain environnant sur ce côté du chemin des roses.
Il posera également des problèmes de circulation sur l’étroit chemin des roses, voie d’accès au Domaine de l’Hermitage.
Enfin, il déborde sur les parcelles 1050 et 1051 appartenant à l’espace remarquable et constituant son débouché au niveau du chemin des roses.
3.3 Site naturel de St-Asile :
3.3.1. Zonage UCb : cf. remarque zone UCd Coudoulière en pages 4 et 5 § 3.2.3
3.3.2. Emplacement réservé pour un parking : la création d’un parking au sein de l’espace remarquable d’arrière plage déjà très réduit, même non bitumé, ne nous apparaît pas conforme à la loi Littoral et à la nécessaire préservation de cet espace.
3.4. Zones militaires :
L’APE est opposée aux ouvertures à l’urbanisation constituées par les zonages UM, qui impactent, mitent et morcellent les espaces naturels patrimoniaux des massifs boisés militaires. En effet :
Le zonage NDx du POS, demandé en 1992 par la commission des sites, convient parfaitement au cas des sites militaires, en ce qu’il protège l’ensemble des sites naturels tout en n’autorisant que les aménagements nécessaires à la Défense qui de toute façon ne sont pas soumis aux prescriptions des règlements d’urbanisme. (cf. Règlement)
Ce zonage a grandement contribué à préserver la qualité des paysages, des milieux naturels et les continuités écologiques présents sur cette moitié de la presqu’île, qui sont aujourd’hui reconnus comme des espaces remarquables.
Par contre, les ouvertures à l’urbanisation en zone UM et UMa prévues par le PLU transforment complètement l’économie générale des lieux : en effet, elles autorisent beaucoup d’autres occupations des sols que les installations nécessaires à la Défense : à savoir toutes les constructions liées à l’habitation et l’hébergement, aux activités de commerce et de service, et aux autres activités du secteur secondaire et tertiaires ainsi que les équipements d’intérêt collectif et service public liés aux activités de la Défense nationale. Cela avec une densité et une emprise au sol non règlementée et avec des besoins non précisés.
Ces ouvertures à l’urbanisation ne sont pas clairement justifiées par le PLU, en particulier pour les implantations de logements. En effet, les terrains militaires ne manquent pas de bâtiments actuellement désaffectés ou inutilisés que la Défense peut utiliser à cet effet, sans nécessiter d’ouverture à l’urbanisation. Si des logements sont nécessaires à la Défense, pourquoi ne pas réhabiliter l’existant ?
De plus, cette urbanisation potentielle n’est pas du tout évaluée, pas plus que son impact prévisible sur la vie du village, sur l’environnement naturel et sur les paysages : on peut imaginer le désastre paysager de barres d’immeubles le long du littoral du Lazaret ou sur la colline de la Renardière surplombant le village.
Certains zonages UM sont par ailleurs en eux-mêmes particulièrement contestables, car ils mitent les continuités écologiques et ouvrent à l’urbanisation des sites patrimoniaux à forte sensibilité paysagère :
3.4.1. Le zonage UM du Lazaret : cette ouverture à l’urbanisation concerne l’ensemble du site, y compris la zone boisée abritant les réservoirs. Cet espace, qui ne comporte que quelques bâtiments, (dont un édifice historique datant du 17éme siècle) fait partie intégrante de la coupure d’urbanisation Lazaret /Renardière dont il constitue le littoral Nord. Il présente une importance paysagère majeure autour de la baie de Tamaris ainsi qu’à l’entrée du Port de St Mandrier, avec des zones boisées s’étendant jusqu’à la mer.
La ville de La Seyne a pris des mesures spécifiques, dans son PLU, afin de préserver la qualité paysagère de la Baie de Tamaris. Il serait cohérent que la commune de St-Mandrier prolonge cette protection le long de son littoral.
C’est pourquoi l’ensemble de ce site doit être maintenu en zone N Militaire (autorisant uniquement les constructions nécessaires à la Défense) et ses espaces boisés bénéficier d’un classement en EBC (qui n’est pas un obstacle aux mesures de sécurité incendie réglementaires).
3.4.2. Le zonage UM de la Renardière : ce zonage concerne le littoral sud de l’espace remarquable/coupure d’urbanisation Lazaret/Renardière. Situé sur la crête de la colline, entre la propriété du Conservatoire et le site inscrit du Marégau, il est visible de tous les espaces environnants. Il est inclus dans le périmètre des priorités d’achat du Conservatoire.
Le projet de PLU représente faussement l’état des lieux de cette zone : en effet, la Défense y a démoli la plupart des bâtiments et rendu en grande partie le site à l’état naturel Comme le Lazaret, ce site paysager doit bénéficier d’un classement en zone N et l’ensemble de ses espaces boisés, victimes du feu en 2003, classés en EBC en prolongement du massif forestier.
Par contre, on comprend mal le classement en EBC des espaces en falaise.
3.4.3. Le zonage UM de Cépet : sur le site patrimonial du Cap Cépet, qui étend l’ouverture à l’urbanisation sur la zone des 100 mètres jusqu’au dessus de la falaise surplombant la baie de Cavalas. Ce secteur, très sensible au niveau paysager doit être préservé par un zonage Np militaire.
3.4.4. Les zonages UMa de Cépet : cette ouverture à l’urbanisation impacte fortement le massif boisé remarquable de la colline de Cépet presque jusqu’à la limite de la falaise morcelant encore les espaces naturels et les continuités écologiques limitées au bord de falaise.
Le PLU ne précise pas et ne règlemente pas l’importance des constructions prévues et n’en évalue pas suffisamment les impacts, en particulier sur le paysage (vue de Cavalas ou de la mer).
3.4.5. Zonage UM du Canier : ce zonage ne respecte pas la loi Littorale sur les espaces boisés littoraux au Nord (Pointe du Puits) et au Sud du site, qui doivent être protégés en zone N et classés en EBC du fait de leur boisements patrimoniaux.
3.4.6. Site du Sémaphore : du fait de son caractère patrimonial et de son immense impact paysager (il voit et est vu de partout), ce site ne peut être ouvert à l’urbanisation et classé en zone UM qui s’étend sur toute la crête de la colline. Il doit être classé en zone Np.
3.4.7. Le zonage UM surplombant le PAM (ex-BAN) : la perspective paysagère sur la colline boisée au dessus de l’Hopital militaire, de la Darse jusqu’au cimetière italien, doit être absolument préservée. Or le PLU ne délimite sur la zone boisée située au dessus de la Chapelle qu’une petite zone Nprm, enclavée et isolée dans la zone UM, alors qu’elle devrait être prolongée jusqu’à la zone Npr-m s’étendant en dessous du cimetière Italien, pour un classement cohérent du boisement paysager.
3.4.8. Le zonage UM surplombant le Port entre la Pinède St-George et les immeubles militaires : ce zonage concerne une zone boisée dominant le village, inscrite dans une perspective paysagère collinaire, des boisements communaux préservés jusqu’aux boisements de la Croix des signaux sous le Cimetière Italien. Ces boisements présentent un impact paysager majeur vu du Port et du village, comme de la colline qui lui fait face.
La zone UM, même grevée d’une petite poche d’EBC, n’est pas adaptée à la préservation de ce paysage, et enclaverait la zone boisée Npr communale du massif forestier, interrompant de ce fait une continuité écologique très important entre les zones naturelles civiles et militaire.
Son urbanisation entrainerait un linéaire urbain continu entre les barres d’immeubles militaires et celles de la Pinède St George sur la crête de la colline dominant le village.
3.4.9. Enclaves de zones UM au sein du massif forestier de la Croix des Signaux : le PLU ménage des petites enclaves de zonage urbain autour de la villa Renarque et de la villa au dessus du cimetière italien. Ces zonages sont totalement injustifiés au sein de l’espace remarquable du massif forestier, la présence de quelques bâtiments disséminés ne modifiant pas le caractère naturel de l’ensemble du site.
3.5. Sur les espaces boisés classés (EBC) :
Le PLU omet de classer en EBC des boisements littoraux patrimoniaux, d’une grande importance paysagère, tandis que certains classements sont incohérents :
3.5.1. Littoral Sud : le PLU classe sans raison en EBC les falaises du Marégau et de la Renardière qui ne sont pas boisées.
3.5.2. Le Littoral de la côte Est : Par contre, la frange littorale boisée du massif forestier, particulièrement sauvage et paysagère, où les boisements s’étendent jusqu’à la mer du Fort de la Caraque à la Pointe du Puits sur le site du Canier, ne bénéficie que d’une langue d’EBC devant la villa Renarque.
Ces boisements, très visibles du littoral Toulonnais comme de la mer, doivent être intégralement classés en EBC, y compris sur la Pointe du Puits.
3.2.3. Cavalas : Les échancrures dans les EBC en bas du vallon, en arrière de la plage naturelle ne correspondent pas à la réalité des boisements qui, côté militaire, couvrent en continu le bas du vallon, le passage d’un layon de sécurité ne justifiant pas les déclassements constatés.
Les EBC doivent concerner l’ensemble des boisements de ce secteur d’arrière plage d’une grande importance paysagère, qui participe à l’attrait touristique de St Mandrier.
3.2.4. Le Lazaret : en raison de leur importance paysagère à l’entrée du Port et de la Rade, les boisements de la partie Nord/Est du massif forestier situés sous la CD 18 qui surplombent la plage de la Vieille et l’entrée du Port, doivent bénéficier d’un classement EBC.
Les boisements du parc à essence devraient eux-aussi bénéficier d’une protection EBC. (cf. ci-dessus § 3.4.1.), ainsi que les boisements littoraux côté Port Pin Rolland.
Enfin, au Vert bois : les boisements paysagers le long de la CD 18 s’interrompent sans raison entre le Vert Bois et la Maison de retraite : ils devraient bénéficier d’un classement linéaire en continu.
De plus, les déclassements d’EBC (sur 6 m de large) sur les sentiers et les chemins forestiers existants ne se justifient pas, le classement autorisant le passage et l’entretien de ces chemins.
On comprend mal l’intention de la commune dans ces déclassements, sinon par la volonté de créer de nouvelles voies forestières qu’elle doit justifier. Ce que ne fait pas le projet de PLU, pas plus qu’il ne mesure l’impact de ces déclassements sur le milieu forestier.
III – Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sur les zones 1AU :
Comme nous l’avons démontré plus haut, ces orientations programment des opérations immobilières qui sur-urbanisent la commune au prix de la suppression d’une zone agricole (propriété Garonne pour l’OAP Vert Bois) et au détriment d’une zone naturelle (Cavalas pour l’OAP Cépet).
Elles concentrent de gros programmes immobiliers à l’entrée de ville (420 logements) ou en enclavement au fond du vallon de Cavalas au bout de la commune (200 logements), qui ne pourront qu’aggraver les problèmes déjà récurrents de circulation (jusqu’à l’asphyxie en période estivale ou lors des heures d’entrée et sortie des actifs), de parkings en centre ville et de risque d’inondation.
Elles ne sont pas dans l’intérêt des Mandréens (sinon de quelques-uns sur le court terme ou de celui des promoteurs) et ne font que reporter le problème en consommant tout de suite la majorité du rare foncier disponible et en offrant une capacité d’accueil urbaine surdimensionnée au regard de la faible superficie du patrimoine balnéaire, portuaire et environnemental de la commune.
1) L’OAP de Cépet (zone AUd): cf. nos remarques pages 3 et 4, § 3.1.2.
2) Les OAP du Pin Rolland (Zones AUa du Pin Rolland et AUb de Port Pin Rolland) :
Au prétexte de vouloir les construire au plus tôt (quelle urgence, à quelques mois près ?) la commune de St Mandrier a déjà modifié le POS pour ouvrir deux de ces sites à l’urbanisation (Pin Rolland et Port Pin Rolland), et consulté le mois dernier la population sur le sujet local de ces extensions d’urbanisation, contournant ainsi le débat démocratique de fond posé par le PLU sur leur justification dans le cadre du scénario de développement démographique choisi par la commune, et mettant aujourd’hui les Mandréens devant le fait accompli.
2.1. L’OAP de Port Pin Rolland permet un programme immobilier beaucoup trop important pour une zone de bord de mer qui s’étend dans la zone des 100m dans l’espace jusqu’ici dévolu aux activités portuaire.
Elle prévoit la destruction de la ferme ancienne patrimoniale présente sur le site.
Et permet l’extension de l’urbanisation à proximité immédiate et dans le périmètre de sécurité, du site Sevezo du Lazaret.
2.2. L’OAP du Pin Rolland, avec seulement 10% d’espaces réservés en espaces verts, prévoit une prise en compte insuffisante du risque d’inondation pourtant avéré, lié au ruissellement comme à la saturation de la nappe phréatique).
2.3. L’OAP Vert bois (zone AUc) : cette orientation prévoit sur le site une opération immobilière pour 60 logements (dont seulement 18 logements sociaux). Il supprime ainsi, sans le justifier 3 hectares de zone agricole existante, pour une majorité de logements pavillonaires résidentiels dont rien ne garantit qu’ils ne deviendront pas des résidences secondaires.
IV - Sur la prise en compte de la trame verte et bleue :
Curieusement, le PLU « oublie » les continuités écologiques entre les espaces naturels militaires et civils.
On voit mal comment les « pas japonais » (peu précisés) ou les quelques plantations d’arbres préconisées en milieu urbain (souvent fort compromises par les exigences de débroussaillement qui concernent l’ensemble de la commune) pourraient véritablement remplir ce rôle et garantir des continuités écologiques entre les espaces naturels qui sont morcelés et dispersés par le PLU sur le territoire de la commune.
V - Sur la préservation des paysages :
La protection paysagère de la Baie de Tamaris entreprise de l’autre côté de la Baie doit se prolonger sur le littoral mandréen du Lazaret jusqu’à l’entrée du Port.
Certains paysages urbains, particulièrement pittoresques et caractéristiques de la commune comme les collines arborées de chaque côté du Port, le quartier de la Corniche d’Or sur le littoral Sud, ou le littoral du site inscrit du Maregau mériteraient eux aussi de bénéficier d’une protection paysagère spécifique.
Certains arbres remarquables isolés mériteraient également une protection comme le Pin Parasol centenaire et les oliviers anciens sur les propriétés bordant le chemin des roses, l’arbre vénérable en haut de la rue Rouget de l’Isle (Maison Emmanuelli)
Enfin, l’autorisation par le règlement des toits terrasses et des toits plats sur les immeubles et les maisons individuelles n’est pas compatible avec l’histoire et le caractère provençal du village. Jusqu’à aujourd’hui les toits de tuiles ont été imposées par le POS, afin de préserver un caractère et une harmonie paysagère mise à mal par les quelques permis de construire accordés précédemment : cette mesure doit être conservée.
VI - Sur la préservation du patrimoine historique et bâti :
L’APE se réjouit de cet inventaire qui était totalement absent du précédent PLU. Il méritera cependant d’être enrichi des éléments suivants :
1) Patrimoine militaire historique :
Le bâtiment du Lazaret, sur le site du même nom, qui ne peut être ignoré de cet inventaire : construit au 17éme siècle, il est avec la Chapelle un des plus anciens de St-Mandrier, précédant la construction de l’Hôpital.
La Darse militaire qui fait historiquement partie intégrante de l’ensemble architectural Darse/Aubette/Hôpital, ce dernier étant construit « les pieds dans l’eau » pour sa liaison maritime avec Toulon.
Le Sémaphore de la Croix des Signaux et le Phare de Cépet, emblématiques de la presqu’île
Le Fort de la Caraque fait partie d’un ensemble de fortifications en relation avec le Fort de la Croix des Signaux. A retenir également sur le site la Tour crénelée de la Batterie de la Caraque
2) Patrimoine bâti communal :
Suite à la destruction malheureuse de la pierre froide du quai Jean Jaurès, l’APE se réjouit de l’inscription de celle du quai Jules Guesde à cet inventaire.
On y ajouterait utilement :
L’église et son campanile
Et, parmi les maisons les plus anciennes à l’architecture typique qui « font partie du paysage »,
L’ancienne maison du Préfet, chemin des Aubépines, que la légende dit construite par les bagnards,
La maison Moscotti sur le Boulevard du même nom, la maison sur l’Eperon et la maison impasse de la Presse qui dominent le port, ainsi que la maison « des Russes » quai Séverine ;
La maison à l’angle de la place de l’Eglise, avec son petit jardin, malheureusement laissée à l’abandon, très admirée par les touristes, qui participe entièrement au charme et au pittoresque de cet endroit,
La maison ancienne sur le site de Port Pin Rolland qui ne peut être absente de cet inventaire,
VI - Sur l’activité économique :
Surnommée «la Presqu’île de charme » ou « le poumon vert » de l’aire Toulonnaise pour ses paysages et pour ses espaces naturels, la commune de St Mandrier est un élément paysager majeur de la Rade de Toulon, à vocation principalement touristique et résidentielle.
Au vu de son enclavement en bout de la Rade de Toulon, et de ses contraintes géographiques, foncières et structurelles, la commune de St-Mandrier ne nous apparaît pas le lieu le plus adapté de l’agglomération Toulonnaise pour l’implantation nouvelle d’activités industrielles (problèmes de circulation, de passages de camions et de parkings au cœur du village, accroissement de la demande en logements).
Ainsi, l’APE n’est pas favorable à l’extension du site industriel de la PAM sur la zone UGb, où la réhabilitation des bâtiments existants doit être vouée à l’habitat.
Ni à l’accroissement des activités sur les zones UM et UMa des sites militaires, enclavés au bout du village.
VII - Remarques diverses :
1) Remarques particulières sur le règlement :
1.1. L’APE réitère son opposition à l’absence de dispositions interdisant les toits plats (antérieurement contenue dans le POS) qui tendaient à une homogénéité architecturale respectueuse du passé provençal de la commune.
D’autant plus que les exemples de toits-terrasse, même « végétalisés » comme celui de Maeva (quai Séverine) ou du nouveau réfectoire ne présentent aucune intégration dans le paysage résidentiel environnant. (Ils sont présentés par le PLU comme une mesure d’absorption des eaux de ruissellement, ce qui reste à prouver, mais, sous notre climat, ils sont surtout synonymes de consommation d’eau).
1.2. Les zones UC concernent notamment des espaces jusqu’à aujourd’hui exclusivement résidentiels comme les zone UCc des collines autour du Port et des Hauts de la Corniche d’Or, ou les zonages UCb des quartiers pavillonnaires des Hauts de Pin Rolland et du site inscrit : or le règlement y autorise dorénavant les constructions à usage d’artisanat, de services ou de commerce (jusqu’à 300 m² de plancher), ce qui ne nous semble pas compatible avec la destination de ces quartiers.
2) Contrairement au constat exposé dans le Rapport de présentation, le dépôt militaire du Lazaret ne constitue pas la seule source d’odeurs désagréables : les réseaux d’assainissement sécrètent en de nombreux points des odeurs nauséabondes (quai Jean Jaurès ; devant la crèche ; Avenue Estienne d’Orves, Avenue des Grillons, …) Ce qui pose la question de la vétusté de ces réseaux et de leur éventuelle adaptation à l’augmentation de population prévue par le PLU
VIII – Quelques erreurs de forme :
1) Rapport de Présentation page 28 :
- 3: les chiffres cités dans le texte ne correspondent pas à ceux du graphique
- 4: le total des ménages d’une ou 2 personnes avec celui des familles dépasse les 100%
2) Nous n’avons pas trouvé trace, sur le plan de zonage, de la zone UCa de la Coudoulière mentionnée en page 57 du Règlement.
3) La zone UCc pavillonnaire de densité limitée du Marégau, citée en page 57 du Règlement, est en fait figurée comme une zone UCb sur le Plan de zonage (habitat de densité intermédiaire).
Fait à Saint-Mandrier, le 20 mars 2017,
Pour le Conseil d’administration
La Présidente de l’A.P.E.