Le nouveau projet de construction d’un Centre aéré sur le site Fliche Bergis a fait l’objet d’une consultation publique avec une mise à disposition du dossier du 15 au 30 avril dans les locaux de la mairie et sur le site internet de la mairie.
Parmi ceux qui ont consulté les documents mis à disposition sur le site de la mairie, certains ont donné un avis défavorable à ce projet. En retour, le 3 mai dernier, ils ont reçu un courriel de Monsieur Valentin Aubry, juriste à la mairie de Saint-Mandrier, qui indique transmettre en pièce jointe, sous la forme d’un document sans entête, ni signature, une réponse du Maire aux observations formulées.
Compte-tenu du nombre d’explications confuses et d’affirmations erronées formulées dans ce document, il nous a semblé nécessaire d’y apporter quelques précisions par un courrier à l'ensemble de nos adhérents.
Nous vous livrons ci-après quelques extraits de ce courrier:
Les écrits du Maire, objets de nos remarques, sont reportés en bleu tels quels.
Sur la légalité du Projet
L’ensemble du site a été classé constructible dans le POS de 1992. L’APE a fait un recours en 2002. Le juge s’étant déplacé a confirmé que la zone proche du rivage devait être déclassée et inconstructible pour tenir compte de la loi littorale. Pourtant le POS de l’époque a été réalisé par la DDE. En revanche, il a confirmé la constructibilité de l’autre partie du domaine, hormis la pinède qui avait été classée en espace boisée classée dans le POS de 1992. C’est ainsi que la famille Fliche a déposé un permis de construire conformément à la décision du juge.
Beaucoup d’inexactitudes dans ces quelques phrases ! Quelques précisions s’imposent :
Pour lever la confusion, c’est bien la majorité municipale de l’époque, dont faisait partie M. Vincent, qui a élaboré et approuvé le POS de 1992. La DDE donne une assistance technique mais ne se substitue pas aux autorités locales municipales.
Saisi par l’APE en 2001, le Tribunal a rappelé la loi Littoral concernant l’inconstructibilité de la zone proche du rivage de la propriété Fliche Bergis, mais n’a pas du tout confirmé la constructibilité de l’autre partie de la propriété, sur laquelle il n’avait pas été saisi et il ne s’est donc pas prononcé, ni pour, ni contre.
Ensuite, c’est bien le Maire actuel avec sa majorité municipale qui a élaboré le PLU en 2007 et classé la propriété en zone urbaine constructible, déniant son caractère patrimonial.
En 2007, l’APE a donc saisi le Tribunal sur cette constructibilité et obtenu l’annulation de ce zonage. (Jugement TA Nice du 09/12/2010 annulant le PLU confirmé par la Cour d’Appel et le Conseil d’Etat en 2013 et 2014). La Cour Administrative d’Appel de Marseille a jugé que la propriété Fliche ne pouvait pas être considérée comme une zone urbanisée, et « que la seule présence de cette bâtisse, à l’intérêt patrimonial d’ailleurs non contesté, n’est pas à elle seule de nature à remettre en cause l’existence d’un espace remarquable. »
L’APE n’a pas eu connaissance d’un permis de construire déposé par la famille Fliche suite au jugement de 2003 annulant le zonage du POS, mais de deux permis accordés à la SARL Palmade par M. le Maire en 2009 et 2010 sans attendre que le Tribunal se prononce sur la légalité du zonage du PLU.
L’APE a donc dû aussi déposer des recours contre ces permis et a obtenu gain de cause. Le jugement du 20 novembre 2014 a annulé les permis de construire et d’aménager accordé par le maire au Promoteur, mentionnant dans son considérant n°6 : « … que les parcelles du terrain d’assiette du projet sont situées au sein d’un espace remarquable au sens des dispositions précitées de l’article L146-6 du code de l’urbanisme ; que le projet de la SARL Palmade, qui ne constitue pas un aménagement léger au sens du deuxième alinéa de cet article, est de nature à porter atteinte à cet espace remarquable ; … »
Le projet de construction de la SARL Palmade a été annulé car il ne respectait la loi Littoral et la préservation du site. Il en sera de même pour les décisions suivantes de M. le Maire concernant la propriété à savoir un zonage urbain réitéré du nouveau PLU de 2017 avec la création d’un parking.
Eh bien non ce n’est pas notre municipalité qui a décidé de rendre constructible cette zone mais la justice.
Puis a la suite d’un imbroglio juridique qui a duré jusqu’en 2012 l’ensemble du site a été classé remarquable. La commune a intégré cette décision de justice.
La Justice aurait décidé de rendre constructible cette zone ? C’est une plaisanterie ! Alors qu’avec une grande constance, les juges n’ont cessé de rappeler la loi Littoral et d’annuler les classements successifs en zone constructible et les permis de construire accordés par la municipalité !
D’ailleurs à quel « imbroglio » juridique M. le Maire fait-il allusion ? Aux recours que l’APE a été contrainte de déposer pour la préservation du site contre des décisions illégales chaque fois réitérées ?
Selon nous, « l’imbroglio » est simple : depuis 1992, la Municipalité a tenté de construire sur ce site malgré les prescriptions de la loi Littoral.
Pour preuve : faisant fi du jugement annulant le PLU de 2007 et rappelant le caractère patrimonial et l’inconstructibilité de l’ensemble du site, la Municipalité a de nouveau classé partie de cet espace en zone U constructible dans son PLU de 2017.
Ce classement a, de nouveau et logiquement, été annulé par la Justice en 2019.
On notera qu’à ce jour, la commune n’a toujours pas modifié les zonages du PLU 2017 en ligne sur le site internet de la commune pour y intégrer les jugements. Il est donc faux d’écrire que « la commune a intégré les décisions de justice » dans le PLU disponible sur le site internet de la commune.
Mais selon la loi, art 121-5 du code de l’urbanisme, dans les espaces remarquables, il est possible de réhabiliter les bâtiments existants avec même une extension limitée. Notre projet s’inscrit dans les limites des bâtiments existants (maisons de maitre, dépendances, parvis bétonné). Comme vous avez pu le constater dans le dossier complet joint à la consultation, la nouvelle surface est exactement la même que celle existante 718 M2. Un des bâtiments possédant un étage supplémentaire qui ne sera pas utilisé dans le projet en M2 habitables et sa surface est réutilisable dans le projet.
Nous ne pouvons que nous réjouir de voir que M. Le Maire a enfin pris connaissance de cet article R.121-5 du code l’urbanisme au nom duquel il a si souvent été condamné dans ses décisions.
Article en raison duquel, entre autres, le premier permis de construire qu’il avait déposé en 2022 pour son projet de Centre aéré était en passe lui aussi d’être annulé suite au recours de l’APE. M le Maire a donc été bien avisé de le retirer, mais malheureusement avant que les Juges du Tribunal administratif se prononcent sur le fond, privant les Mandréennes et Mandréens de l’analyse du Tribunal.
Qu’en est-il du nouveau projet présenté par la Municipalité ?
Respecte-t-il la réglementation en termes de surface, et d’extension des bâtiments existants ? Au vu des éléments présentés, et bien que nous ayons ouvert et consulté tous les documents présentés, nous ne le pensons pas.
Les constructions projetées de part et d’autre de la maison de maître, bien qu’elles soient réduites d’un étage au regard du 1er projet, ne nous apparaissent toujours pas comme des extensions limitées autorisées par la loi Littoral.
La ruine Sud est séparée de la maison de maitre par un cheminement en terre battue de plusieurs mètres de large (plus de 3 mètres) avec la présence d’un puits.
Pour l’emprise des bâtiments, il faut considérer séparément les trois constructions :
- Partie Nord : Grange Nord (56 m²), Aile Nord (131 m²), Corps principal (161 m²) total 348 m²
- Ruine Sud : 63 m²
- Garage Sud : 23 m²
Dans le nouveau projet du Maire, une extension du corps principal est créée au sud sur l’emplacement de la ruine, le cheminement en terre battue et le puits devenant des surfaces construites.
Le calcul de l’emprise au sol de l’aile ajoutée au sud de la maison de maître sur la base des plans mis en ligne dans le cadre de la concertation publique conduit à une emprise au sol de 131 m², soit le double de la surface existante de 63 m² (ruine sud).
De même, le calcul de l’emprise au sol de la construction partie Nord sur la base des plans mis en ligne conduit à une emprise au sol de 388 m² à comparer aux 348 m², soit une extension de 40 m².
Tous ces dépassements, qui totalisent 108 m², peuvent être aisément visualisés sur le plan de masse démolition mis en ligne sur le site de la mairie : les zones hachurées en bleu représentent les constructions en dehors de l’emprise existante
Les constructions prévues dans le nouveau projet ne nous apparaissent donc pas comme des extensions limitées des bâtiments existants respectant la loi Littoral.
Contrairement à ce qu’écrit le Maire, la terrasse devant la maison de maitre ne rentre pas dans le calcul des surfaces autorisées.
...
Sur l’accès à la propriété et notamment à la Pinède.
Argumenter notamment sur les réseaux sociaux que la propriété ne sera pas accessible aux Mandréens , c’est leur mentir.
Et pourtant…
Hormis les bâtiments actuellement sécurisés, l’espace alentour, jusqu’à la mer et les limites de propriété, est actuellement ouvert au public et chacun peut s’y promener à sa guise.
Avec le nouveau projet, l’espace extérieur entourant les bâtiments dévolus au centre aéré sera clôturé et ne sera donc plus accessible au public, pas plus que la zone cultivée par le Conservatoire du littoral.
Comme le précise M le Maire, c’est donc seulement « le reste de la propriété non bâtie …et notamment la forêt (la Pinède) et le jardin qui se trouve devant la bâtisse » qui seront librement accessibles au public.
Dire que la propriété restera accessible à toutes et tous, …ce n’est donc pas dire toute la vérité !
Rappelez-vous l’ancienne Marinière de Pin Rolland, devenue Maeva, qui devait être ouverte à tous les Mandréennes et Mandréens.
Sur les travaux de confortement des maisons de Maitre.
Ces travaux auraient dû être terminés mais faut il rappeler que les travaux ont dû être interrompus à cause d’un recours de l’APE dans le cadre d’une procédure d’urgence. Aujourd’hui ces travaux de confortement ont repris dans le cadre d’une procédure d’urgence et seront terminés avant l’été.
Cependant, il est intéressant de savoir que le budget nécessaire pour réaliser ces travaux et sauver les deux maisons de Maitre n’ont pas été voté par les élus de l’opposition.
Les travaux entrepris étaient prévus dans le cadre du permis de construire pour le Centre aéré et non dans le cadre d’un confortement des bâtiments. Le jugement en référé interrompant les travaux précise que la commune pouvait d’ailleurs tout à fait, (et depuis longtemps), engager les travaux de sécurisation sans les inclure dans le permis de construire.
A noter que la décision municipale du 3 avril 2024 justifiant les travaux de confortement en urgence mentionne une expertise technique datant de 2018 !!! La commune n’a rien fait depuis cette date et en réalité les bâtiments sont en ruine et dangereux. Il était donc urgent d’attendre !!!